Hay un sinfín de formas de invertir en el sector inmobiliario, desde hipotecar una vivienda hasta construir un imperio inmobiliario que se extienda por todo el país. Aunque esta última opción probablemente esté fuera del alcance de la mayoría de nosotros, no faltan otras. He aquí cinco estrategias para añadir exposición inmobiliaria a sus inversiones.
1. Fondos de inversión inmobiliaria
Si estás buscando una forma rápida de invertir en el sector inmobiliario con una inversión mínima, considera los fondos de inversión inmobiliaria (REIT).
Estas empresas cotizadas en bolsa recaudan capital mediante la venta de acciones y bonos, utilizando esos fondos para adquirir y arrendar propiedades inmobiliarias como centros comerciales, edificios de oficinas, apartamentos y almacenes. Los REIT están obligados a distribuir la mayoría de sus beneficios después de impuestos a los inversores en forma de dividendos.
Los fondos de inversión inmobiliaria eliminan las complicaciones asociadas con la propiedad de bienes raíces. La administración se encarga de toda la logística de la propiedad y el alquiler, mientras que tú solo tienes que sentarte y recibir los dividendos, los cuales suelen ser más altos que los generados por muchas inversiones en acciones.
Puedes comprar y vender acciones de REIT en el mercado a través de una cuenta de corretaje, al igual que cualquier otra empresa pública. Esto convierte a los REIT en una inversión inmobiliaria altamente líquida. Además, también puedes adquirir acciones de fondos cotizados (ETF) que contienen una variedad de REIT. Los nuevos inversores con poco capital pueden invertir en acciones fraccionadas de ETF de REIT a través de aplicaciones de inversión como Stash, M1 Finance y Robinhood.
2. Plataformas de crowdfunding inmobiliario
Si estás buscando un enfoque más práctico como inversor, considera explorar las plataformas de crowdfunding de inversión inmobiliaria. Estas plataformas en línea te permiten invertir en proyectos inmobiliarios específicos en lugar de carteras genéricas de propiedades.
El crowdfunding inmobiliario reúne capital de múltiples inversores para financiar proyectos de desarrollo. Por lo general, requieren un compromiso de inversión a largo plazo, a menudo de cinco años o más. Es posible que puedas acceder a parte de tu dinero antes de ese plazo, pero esto dependerá de la discreción de la plataforma y podrías enfrentar penalizaciones por retirada anticipada.
Ten en cuenta que algunas plataformas pueden cobrar comisiones adicionales. Asegúrate de verificar si hay comisiones o gastos de gestión que puedan afectar la rentabilidad de tu inversión.
Es importante tener en cuenta que no todas las plataformas inmobiliarias en línea están disponibles para todos los inversores. La mayoría establece inversiones mínimas, que suelen oscilar entre 500 y 25,000 dólares o más. Además, algunas plataformas requieren que los inversores estén acreditados, lo que significa que deben tener al menos un millón de dólares en activos aparte de su residencia principal o ganar más de 200,000 dólares al año.
Fundrise y Crowdstreet son dos plataformas populares que ofrecen una variedad de opciones, desde fondos inmobiliarios hasta proyectos individuales.
3. Invierta en su propia casa
Adquirir una vivienda propia es una forma común de invertir en bienes inmuebles. A través de la contratación de una hipoteca y el pago de las mensualidades, gradualmente se adquiere la propiedad del hogar. En algunos casos, si hay una alta demanda en el mercado local, se puede obtener un beneficio de la plusvalía al vender la casa.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que invertir en tu propia vivienda puede generar riqueza a largo plazo, pero los rendimientos anuales promedio suelen ser más bajos de lo esperado. Según un informe del analista del sector Black Knight que abarca desde 1994 hasta 2019, el valor de las viviendas solo aumentó aproximadamente un 3.9% anual en promedio.
Si bien existen áreas del país donde el valor de las viviendas puede aumentar significativamente, en general es poco probable que la casa en la que vives experimente un aumento drástico de valor, especialmente cuando se consideran los costos asociados, como el mantenimiento, las reparaciones, el seguro, los impuestos a la propiedad y los intereses de la hipoteca.
Otras inversiones inmobiliarias, como los REIT, han registrado una rentabilidad media anual de hasta el 11,28%, según Nareit; incluso un ETF del S&P 500 ha proporcionado una rentabilidad media anual de alrededor del 10% a largo plazo.
Esto no quiere decir que nunca se deba comprar una casa o considerarla una inversión. El apoyo gubernamental al mercado hipotecario en general, además de los programas de apoyo a los compradores de vivienda por primera vez, ayudan a comprar una casa a un precio mucho más bajo de lo que sería posible con otras compras inmobiliarias.
4. Invertir en propiedades de alquiler
Si desea comprometerse a fondo con la inversión inmobiliaria, considere la posibilidad de adquirir propiedades en alquiler. Los alquileres pueden ofrecer un flujo de caja constante, así como la posibilidad de revalorización con el tiempo, pero son uno de los métodos más laboriosos de inversión inmobiliaria.
Hay dos enfoques principales para invertir en bienes raíces a través del alquiler:
- Alquileres a largo plazo: Estas propiedades están diseñadas para ser alquiladas durante períodos de al menos un año y, teóricamente, proporcionan un flujo de efectivo mensual constante, siempre y cuando los inquilinos sean confiables. Puedes adquirir una propiedad multifamiliar o una vivienda unifamiliar para alquilar a otras personas.
- Alquileres a corto plazo: Estas propiedades se enfocan en inquilinos rotativos, cuyas estancias pueden ser tan cortas como una noche, como en el caso de Airbnb. Puedes poner en alquiler toda tu casa o apartamento cuando estés de viaje, o invertir en una propiedad exclusivamente destinada al alquiler a corto plazo.
Aunque la inversión en propiedades de alquiler ofrece un mayor potencial de beneficios, también requiere un esfuerzo significativo por tu parte. Debes buscar y evaluar a los inquilinos, cubrir los gastos de mantenimiento, hacer frente a las reparaciones y resolver cualquier problema que surja.
Contratar una empresa de gestión inmobiliaria puede reducir algunas de estas preocupaciones, pero también disminuirá tus beneficios. En cuanto a la financiación de propiedades de alquiler, es posible que no dispongas de los mismos recursos y tasas de interés favorables disponibles para las residencias principales. Esto puede encarecer la adquisición de propiedades de alquiler.
5. Invierta en el sector inmobiliario mediante la compraventa de propiedades
No es necesario comprar propiedades de alquiler para maximizar los beneficios de la inversión inmobiliaria. Comprar y vender propiedades es una estrategia común, aunque, al igual que las propiedades de alquiler, la venta requiere mucho trabajo. Significa renovar las casas y aprender a identificar los barrios prometedores que le permitirán vender sus compras a un precio superior.
Si tu estrategia de inversión incluye la renovación y construcción de viviendas, debes estar preparado para asumir riesgos adicionales y costos elevados. En resumen, no es tan sencillo como parece en los programas de HGTV. Será necesario obtener permisos de construcción para las renovaciones, y los costos de remodelación pueden superar tus expectativas, especialmente si contratas a contratistas o subcontratas otros trabajos.
Para reducir el esfuerzo de vender propiedades, busca casas que no requieran renovaciones importantes en áreas prometedoras. Esto puede resultar aún más lucrativo si puedes alquilar la propiedad mientras esperas que aumente su valor. Sin embargo, recuerda que el vecindario que creas que se volverá popular puede que nunca lo haga, lo que te dejaría con una propiedad en la que es difícil recuperar tu inversión.
¿Debería invertir en el sector inmobiliario?
La inversión inmobiliaria puede ofrecer grandes rendimientos a largo plazo que no están totalmente correlacionados con el mercado de valores. Pero los costes y los riesgos pueden ser elevados cuando se invierte en propiedades físicas, lo que puede hacer que los REIT sean la mejor opción para quienes tienen poco dinero para invertir o no buscan una residencia principal.
Si decide comprar propiedades de alquiler o empezar a vender casas, asegúrese de ser plenamente consciente de los riesgos que está asumiendo y de tener un plan sobre cómo recuperará su inversión. Recuerde: Los bienes inmuebles pueden ser muy ilíquidos a corto plazo, lo que significa que pueden suponer un gran compromiso financiero. Si tiene alguna duda sobre cómo iniciarse en la inversión inmobiliaria, hable con un asesor financiero.
